Seorang kawan mengeluhkan banyaknya jeritan developer property khususnya pengembang (developer) rusunami karena walaupun penyerahan PPN sudah dibebaskan namun atas PPN Masukan menjadi tidak dapat dikreditkan sedangkan jika dibiayakan tidak memberi keuntungan apa-apa karena PPh bersifat final, hal ini sangat mengganggu likuiditas pengembangr tersebut. Apakah memang demikian?
Dengan berbekal keluhan tersebut maka di awal bulan penuh cinta ini, penulis akan mengangkat topik penyerahan perumahan yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai. Semoga memberi informasi yang bermanfaat.
Latar Belakang Pembebasan PPN
Pemberian fasilitas perpajakan berupa pembebasan Pajak Pertambahan Nilai atas penyerahan rumah sederhana, rumah sangat sederhana, dan rumah susun sederhana adalah :
- Dalam rangka mendukung program Pemerintah untuk mewujudkan tersedianya perumahan yang terjangkau oleh masyarakat lapisan bawah dan
- Dalam rangka membantu, membangun dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang lingkungan pemukimannya mengalami kerusakan akibat bencana alam nasional.
Definisi & Kriteria
- Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS) adalah rumah yang memenuhi ketentuan sebagai berikut :
- Luas bangunan tidak melebihi 36 M2
- Harga jual tidak melebihi batasan harga jual dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian;
- Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal, dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki;
- luas tanah tidak kurang dari 60 m2 (enam puluh meter persegi); dan
- erolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
- Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan:
- harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp 75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah);
- luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2 (dua puluh satu meter persegi);
- pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan
- merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
- Pondok Boro adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan yang diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah dengan biaya sewa yang disepakati, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.
- Asrama Mahasiswa dan Pelajar adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau Pemerintah Daerah yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.
- Perumahan Lainnya meliputi :
- Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh;
- Bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam nasional.
- Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI) adalah merupakan bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/WC dan dapur, baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal yang perolehannya dibiayai melalui kredit/pembiayaan kepemilikan rumah bersubsidi yang memenuhi ketentuan:
- Luas untuk setiap hunian paling sedikit 21 m2(dua puluh satu meter persegi) dan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
- pembangunannya mengacu kepada Peraturan Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat;
- merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang rumah susun; dan
- batasan harga jualnya tertentu (tidak melebihi Rp. 250 Juta)serta diperuntukkan bagi orang pribadi dengan penghasilan tertentu (tidak melebihi Rp 7 juta),
Stimulus Perpajakan
Latar belakang pembebasan PPN atas penyerahan rumah sebagaimana dijelaskan di atas jelas bertujuan untuk memberikan kesempatan kepada masyarakat lapisan bawah untuk memiliki tempat tinggal. Namun beberapa developer property sebagaimana keluhan kawan di awal tulisan, terkait pembelian bahan baku pembangunan rumah dimana terdapat PPN yang dibayarkan (Pajak Masukan) menjadi tidak dapat dikreditkan sementara likuiditas perusahaan tidak begitu memungkinkan.Jika PPN Masukan dimasukkan sebagai harga pokok pun tidak memiliki efek apa-apa karena atas PPh sudah dikenakan Final.
Jika melihat dari ketentuan yang ada sejak PP Nomor 48 tahun 1994 s.d PP Nomor 34 Tahun 2016 terdapat perubahan tarif yang dari 5% menjadi 2.5% dan tarif khusus 1% bagi jenis penyerahan sebagaimana dimaksud di atas serta dengan melihat manfaat pajak itu sendiri sesungguhnya bagi pengembangtidaklah seharusnya menjadi suatu keluhan. Namun jikapun hal tersebut memang cukup memberatkan khusus pengembang perumahan sebagaimana uraian dalam tulisan dapat mengusulkan agar Fasilitas PPN yang sebelumnya dibebaskan menjadi fasilitas PPN Terutang Tidak dipungut sehingga atas PPN Masukan menjadi dapat dikreditkan.
Dasar Hukum Terkait
- Peraturan Pemerintah Nomor 81 Tahun 2015 tentang Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu Yang Bersifat Startegis Yang Dibebaskan Dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
- PMK Nomor 36/PMK.03/2007 stdtd PMK Nomor 113/PMK.03/2014 tentang Batasan Rymah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta perumahan lainnya, yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
- PMK Nomor 269/PMK.010/2015 tentang Batasan Harga Jual Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik dan Penghasilan Bagi Orang pribadi Yang memperoleh Unit Hunian Rumah Sususn Sederhana Milik.